Плюсы и минусы непосредственного управления
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.
При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.
Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления!!!!) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.
08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).
- каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров.
Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? - законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
- очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?
- не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
- не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
- заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.
Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?
Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».
Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное.
Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.
В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.
Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.
Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.
Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.
Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.
в поисках лучшего. Часть 2
В предыдущей публикации проекта «Новая эра в ЖКХ» мы выяснили у представителей исполнительной и законодательной власти, какие мероприятия необходимо провести для того, чтобы управление МКД стало по-настоящему клиентоориентированным. Ведь без конкуренции невозможно выстроить грамотное управление и обслуживание МКД, которое позволит обеспечить безопасные и комфортные условия жизни граждан. Сегодня продолжаем этот разговор с представителями общественных объединений и контролирующих структур.
Татьяна Вепрецкая, директор ассоциации «Национальный жилищный конгресс»:
— Активность собственников помещения — очень важное условие качественного управления многоквартирным домом, но не менее важно объединить их для оперативного решения задач управления.
Управляющая организация никогда не сможет работать эффективно в понимании собственников, если в доме нет актива, осуществляющего заказ сервисов, контролирующего выполняемые работы и реализацию решений общего собрания.
Как сподвигнуть собственников на управление их имуществом? Лучший мотиватор — платеж за жилищно-коммунальные услуги. Неактивные дома не принимают решения о размерах платежей за ЖКУ и тем более о проведении в доме мероприятий, направленных на снижение объемов потребления коммунальных ресурсов: за них это делает власть. В таких домах плата за содержание жилого помещения установлена муниципалитетом. Сейчас власть в большинстве городов заигрывает с неактивными собственниками и устанавливает заниженные тарифы за жилищные услуги — за такие суммы не всегда можно выполнить даже минимальный набор работ. Был положительный пример, когда в городе орган местного самоуправления принял плату за содержание жилого помещения выше среднерыночной стоимости, — количество проведенных общих собраний и принятых решений об установлении платы за содержание жилого помещения резко увеличилось.
Все управляющие организации, маленькие или большие, можно разделить на группы: от застройщика; проводящие планово-предупредительный ремонт и энергосервисные мероприятия; проводящие поддерживающие работы и услуги. Можно квалифицировать управляющие организации по степени открытости о деятельности в многоквартирном доме: закрытые; умеренно открытые; открытые до степени партнерских бизнес-отношений.
По экспертным оценкам удовлетворенности жителей, на первом месте управляющие организации с планово-предупредительным ремонтом и с умеренной открытостью, на втором месте — управляющие организации, проводящие поддерживающий ремонт и услуги с умеренной открытостью.
В настоящее время роль договора управления многоквартирным домом очень низкая. Причина — в порядке перехода дома от одной управляющей организации к другой путем изменений в реестре лицензий на право осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом. Не собственники решают на общем собрании, когда начнет и вообще начнет ли действовать договор управления, а лицензионный орган решает за собственников. Виды работ и услуг, принятые на общем собрании собственниками помещений многоквартирного дома, могут изменяться, отменяться или дополняться решением лицензионного органа.
Если говорить о слабой и сильной стороне договора управления, существует проблема права слабой стороны на расторжение договора управления и заключения его с иной управляющей организацией. В силу законодательно сложившейся закрытости и серьезной уязвимости персональных данных собственников злодеям доступна подделка подписей. Расследования таких преступлений инициируются крайне редко и еще реже по ним озвучиваются приговоры. Причин тому множество. Нужно заново создать систему голосования на общих собраниях с многоступенчатой идентификацией, при которой не требуются личные письменные подписи собственников и раскрытие персональных данных.
Алена Кузнецова, министр государственного жилищного и строительного надзора Мурманской области:
— Для решения проблем в сфере управления многоквартирными домами необходимо принять ряд мер.
Первое. В целях оптимизации и усиления института лицензирования требуется внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, установив возможность аннулирования лицензий управляющих организаций на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами решением органа государственного жилищного надзора, принятого на основании решения региональной лицензионной комиссии, а не решением суда за нарушение лицензионных требований.
Данное изменение существенно сократит срок аннулирования лицензий у недобросовестных участников рынка управления домами.
Второе.
Третье. В качестве стимулирующей меры к собственникам жилых помещений многоквартирного дома, не принимающим на общем собрании решений о повышении платы за содержание жилого помещения в размере, обеспечивающем такое содержание в соответствии с требованиями законодательства, а ее размер, согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), определяется на общем собрании собственников помещений в МКД с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год, предусмотреть механизм индексации установленной ранее платы на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией в одностороннем порядке.
Четвертое. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (п.
5 ч. 3 ст. 67 ЖК). Согласно требованиям типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315 (далее — Типовой договор), наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев является основанием для изменения или расторжения Типового договора по соглашению сторон в установленном законодательством Российской Федерации порядке в любое время.
В свою очередь, контроль исполнения условий договора социального найма жилого помещения в части своевременного внесения нанимателями платы за жилое помещение со стороны органов местного самоуправления отсутствует.
Исходя из конструкции правовых отношений, установленных ЖК РФ и ГК РФ между управляющими организациями, собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, следует, что наниматели никак не взаимодействуют с управляющей организацией.
Долг в отношении управляющей или ресурсоснабжающей организации со стороны нанимателя не является основанием для расторжения договора социального найма. То есть все договоры муниципалитета (как собственника) с УК и нанимателя с муниципалитетом в юридическом пространстве не пересекаются. Указанный вывод подтверждается ст. 612 ГК РФ и положениями Типового договора.
Мы считаем, что если наниматель не платит, то УК или РСО должны иметь право взыскивать долг с собственника (муниципалитета), а он уже пусть разбирается со своим нанимателем. Необходимо закрепить принцип по взысканию задолженности нанимателей по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги с наймодателей (органов местного самоуправления) в качестве регрессного обязательства в течение срока исковой давности со дня исполнения основного обязательства. Эта мера позволит сократить дебиторскую задолженность за жилищно-коммунальные услуги.
То же самое касается и правовых взаимоотношений ресурсоснабжающих организаций с собственниками.
Пятое. Грубые нарушения лицензионных требований, предусмотренные пунктами «в», «г» Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, предусматривают формулировку: «в части незаключения в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров». В ходе лицензионного контроля зачастую недобросовестные управляющие организации заключают необходимые договоры в целях формального исполнения требований. В дальнейшем данные договоры расторгаются, и по действующей формулировке последующее отсутствие договора не является грубым нарушением.
В связи с чем предлагаем либо исключить срок, либо данную формулировку изложить в редакции: «Нарушение лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «__» пункта 3 настоящего Положения, в части незаключения лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом либо расторжения ранее действовавшего договора договоров с…».
Шестое. Отнести к грубым нарушениям лицензионных требований подачу управляющей организацией заявления об исключении из перечня организаций для управления многоквартирными домами в нарушение порядка, установленного абз. 3 п. 8 Правил № 1616, а именно до определения ее в качестве управляющей организации для управления хотя бы одним многоквартирным домом.
Седьмое. Ввести запрет в течение 3 лет на регистрационные действия в налоговых органах с участием лиц, являющихся учредителями управляющих организаций, а также осуществлявших функции единоличного исполнительного органа лицензиата, в отношении которых аннулирована лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Указанная мера позволит сократить количество «резервных» управляющих организаций и случаи фальсификации протоколов общих собраний собственников помещений МКД для перевода МКД в целях сохранения «экономической выгоды» недобросовестными участниками данной сферы деятельности.
Восьмое. Предусмотреть возможность создания региональных операторов для выполнения работ по управлению ветхими многоквартирными домами и домами с высокой степенью изношенности.
Это лишь некоторые шаги, которые необходимо предпринять в ближайшее время. Сфера управления МКД нуждается в комплексном и серьезном реформировании.
Текст: Анжела Дружинина
Фото: архив журнала, архив героев, Изображение от wirestock на Freepik
Это проект Отраслевого журнала «Вестник» «Новая эра в ЖКХ»: о реформировании сферы жизнеобеспечения. Проект создан при поддержке Минстроя России и СРО АС «Стройконсолидация».
Приложение многопараметрического управления поперечным направлением (MCD) для целлюлозно-бумажной промышленности | ABB — Целлюлозно-бумажные приложения для систем контроля качества | ABB (Измерения бумагоделательных машин и системы контроля качества (QCS)
Одновременная оптимизация и балансировка нескольких профилей качества бумаги CD
MCD Control — это приложение QCS, которое управляет несколькими профилями свойств листа с помощью нескольких наборов приводов CD одновременно, принимая во внимание взаимодействие между все приводы и их ограничения, оптимизируя все профили в соответствии с заданными приоритетами.
Это дает наиболее эффективные результаты, позволяя операторам устанавливать наилучший баланс между целями, используя простой и интуитивно понятный интерфейс оператора.
Управление MCD можно использовать для:
- Минимизации энергопотребления, когда более широкое применение привода влечет за собой увеличение потребления энергии
- Сократите использование дорогостоящих добавок к покрытиям (используемых для улучшения глянца) и улучшите производство рулонов за счет одновременной оптимизации блеска, влажности и толщины MD и CD на суперкаландре.
- Обеспечьте более быстрое восстановление после сбоев технологического процесса за счет уменьшения отклонения направления движения машины, возникающего в результате независимого управления несколькими наборами приводов
Типы контроля
Weight Control
ABB Weight Control рассчитывает управляющие действия для секционных приводов для оптимизации профиля веса.
Усовершенствованные стратегии управления работают вместе с алгоритмами, чтобы свести к минимуму колебания веса при любых условиях эксплуатации.
Контроль влажности
Система контроля влажности ABB рассчитывает управляющие действия для приводов CD для оптимизации профиля влажности. Благодаря сочетанию передовых стратегий управления и высокопроизводительных алгоритмов колебания влажности сводятся к минимуму независимо от условий эксплуатации.
Caliper Control
ABB Caliper Control оптимизирует профиль суппорта, используя расширенные управляющие действия для приводов календарного стека. Используя как передовые стратегии управления, так и высокопроизводительные алгоритмы, ABB Caliper Control сводит к минимуму отклонения суппорта в любых условиях эксплуатации.
Регуляторы веса покрытия
Регуляторы веса покрытия АББ улучшают внешний вид и печатные характеристики вашего продукта, одновременно повышая эффективность операций печати и обработки.
Точный и последовательный контроль нанесения покрытий позволяет производителям бумаги сокращать количество брака и снижение качества при сохранении сырья и энергии. Этот контроль обеспечивает оптимальный, плавный профиль веса покрытия за счет точного позиционирования лезвия устройства для нанесения покрытий.
Средства управления чистовой обработкой
Алгоритмы управления чистовой обработкой ABB одновременно и надежно минимизируют изменчивость в поперечном направлении за счет регулировки уставок исполнительных механизмов. Средства управления чистовой обработкой также максимизируют производительность и исключают расслоение или почернение листа, а отдельные потоки пара компенсируют изменения скорости, производительности, температуры штабеля и других параметров штабеля.
LV CD Control
ABB LV CD Control автоматически оптимизирует эффективность управления без ручного вмешательства и прерывания работы системы управления CD. Он обеспечивает вашим операторам автоматизацию без помощи рук и оптимальную производительность в течение длительного времени.
Эта усовершенствованная функция расширяет возможности системы управления АББ CD, обеспечивая превосходные результаты, повышая эффективность работы и обеспечивая превосходную окупаемость ваших инвестиций.
Подход АББ
- Управление MCD может применяться к пользовательской среде QCS800xA
- Управление MCD реализовано на отдельном выделенном сервере под названием MCD Connectivity Server. Технические характеристики этого сервера такие же, как и у сервера подключения 800xA .
- Каждый блок управления MCD поддерживает до пяти входных профилей и пяти выходных массивов. Одно большое приложение MCD также может быть разбито на несколько меньших контроллеров MCD для практических целей. Например, одна лицензия на продукт MCD 5×5 может использоваться как один контроллер MCD 2×2 и один контроллер MCD 3×3
- Для обеспечения быстрой доставки и ввода в эксплуатацию компания АББ предлагает полный спектр услуг по установке и вводу в эксплуатацию. К ним относятся определение спецификаций заказчика, поддержка при установке, обеспечение оптимальной производительности и экспертное управление проектами .
К ним относятся определение спецификаций заказчика, поддержка при установке, обеспечение оптимальной производительности и экспертное управление проектами Посмотрите вводное видео об управлении MCD
Дополнительные ресурсы
Артикул
Многопараметрическое управление поперечным направлением для оптимальной производительности бумагоделательной машины
Узнать больше
Система управления качеством ABB Способность
Узнать больше
Приводы бумагоделательных машин
Загрузка документов
Станьте партнером ABB, чтобы ускорить процесс цифровой трансформации
Переход к этапу, когда заводы смогут получить максимальные результаты от цифровизации, требует планирования соответствующего бизнесу и выполнимого пути
Цифровая трансформация в целлюлозно-бумажной промышленности
Почему АББ?
>> Рекомендации АББ в целлюлозно-бумажной промышленности
Контроллинг | Управление McDonald
Контроль — это «Регулятивный процесс установления стандартов для достижения целей организации, сравнения фактической производительности со стандартами и принятия корректирующих мер при необходимости» (Williams & McWilliams, 2010, стр.
319). Существует три типа методов управления: управление с обратной связью, параллельное управление и прямое управление. Менеджеры могут использовать эти методы для увеличения оборота ресторанов,
Контроль является важной частью управления, поскольку его цель состоит в том, чтобы обеспечить выполнение стратегий управления и контроля для достижения целей организации. Менеджеры должны установить цель, которую они хотят, а затем, в соответствии с данными, принять меры предосторожности, чтобы избежать дальнейшего развития или существования предвзятости. Это относится к контролю с обратной связью. Контроль обратной связи за выполнением плана администратора дает реальную информацию, а также может повысить мотивацию сотрудников. Упреждающее управление предназначено для предотвращения или уменьшения недостатков производительности до того, как они возникнут. Упреждающий контроль может значительно повысить шансы компании на успех, если менеджеры смогут заранее предсказать проблему и решить ее.
McDonald’s — крупнейшая в мире сеть ресторанов быстрого питания, где подают гамбургеры. Штаб-квартира компании в США, компания началась в 1940 году. В 1955 году к компании присоединился бизнесмен Рэй Крок, впоследствии выкупивший сеть у братьев Макдональдс и наблюдающий за ее глобальным ростом. (Wikipanion, 2013)
McDonald’s — международная компания, которая управляет сотнями независимых магазинов. Чтобы эффективно управлять компанией, McDonald’s должен использовать несколько механизмов контроля. В ресторанах быстрого питания люди больше заботятся о качестве и безопасности продуктов. Безопасность пищевых продуктов имеет первостепенное значение. В сетевой логистике McDonald’s качество всегда имеет самый большой вес, считается самым большим фактором.
Каким бы ни был продукт, просто зайдите в цепочку закупок и логистики McDonald’s, которая должна пройти серию строгих проверок качества. Чтобы соответствовать требованиям к качеству жареного картофеля фри, McDonald’s требует от поставщиков, чтобы картофель имел длинные плоды, соцветия не должны быть слишком глубокими, а содержание крахмала и сахара должно контролироваться в определенном диапазоне. Кроме того, спецификации картофеля фри McDonald’s являются количественными требованиями, длина 5 дюймов составляет около 20%, 3-5 дюймов около 50%. В процессе производства хлеба требуйте от поставщиков McDonald’s каждого шага, чтобы усилить управление. Такое оборудование должно иметь крышку бочки с мукой, но также иметь цвет не может быть белым, чтобы предотвратить случайную поломку мусора, смешанного с мукой, и его трудно различить; при транспортировке между различными процессами всегда используйте корзины из нержавеющей стали, чтобы предотвратить попадание мусора в остатки пищи. Таким образом, мы видим, что качество и безопасность продуктов McDonald’s гарантированы.